Ley de alquileres 2021: ¿cuánto aumentaron los alquileres?

La ley de alquileres 2021 es una de las grandes preocupaciones tanto para los dueños de las propiedades como para los inquilinos, con un mercado totalmente incierto y un incremento en los precios mensuales que no se detiene.

Este escenario se da a más de un año de la sanción de la ley, que, al mismo tiempo, complica el acceso a una vivienda y no garantiza la rentabilidad de los propietarios. En tanto, los alquileres siguen por encima de la inflación en todo el país y cada vez hay más preocupación.

De acuerdo a los últimos datos del mercado, alquilar un departamento de dos ambientes en la Ciudad de Buenos Aires cuesta $40.000 mensuales promedio. A ese valor hay que sumarle las expensas, que suelen representar el 20% del precio mensual del alquiler.

Asimismo, durante los últimos doce meses los avisos de alquiler acumularon un incremento del 64,4 por ciento.

Ley de alquileres 2021: más incrementos

El porcentaje de incremento que sufren los alquileres supera a la inflación interanual del período (51,8%) y también se encuentra por encima de la que marca el Índice para Contratos de Locación (ICL), que publica diariamente el Banco Central (45%).

Este índice es el que rige los aumentos de los contratos desde la sanción de la ley de alquileres 2021. Esa dinámica no sólo se da en la Ciudad de Buenos Aires, sino que también pudo observarse en el interior del país y en el conurbano bonaerense.

Según Reporte Inmobiliario, en las principales localidades del país los alquileres aumentaron durante los últimos doce meses 59,7% (2 ambientes) y 65,2% (3 ambientes).

Cómo calcular el aumento del contrato

Para aplicar el ajuste en base al ICL de la nueva ley de alquileres 2021, se debe utilizar una fórmula teniendo en cuenta el valor que arroja en dos fechas: la del inicio del contrato y en la que se hará el aumento. Para consultar el índice, los pasos son los siguientes:

* Ingresar en el sitio web del Banco Central, como indica la ley de alquileres 2021, ir a la pestaña "estadísticas" y luego "principales variables". Al final de la lista, está la opción de verlo.

* De acuerdo a la nueva ley, el usuario podrá seleccionar las fechas de inicio y finalización del período que se quiere consultar. En primer lugar, debe colocar la fecha en la que se firmó el contrato, para saber cuál era el índice en ese momento y en la que se hará la actualización.

* Tomar el precio actual del alquiler, que será ajustado y dividirlo por el valor del índice con fecha de inicio del contrato.

* Por último, se debe multiplicar esa cifra por el índice de la fecha en la que cambia el monto de alquiler. En definitiva, la fórmula a aplicar es: el total del alquiler dividido por el índice con fecha de cuando se firmó el contrato, multiplicado por el índice del día en que se aplica el aumento sobre el mismo. El valor que arroje esa cuenta será el monto del alquiler que el inquilino deberá pagar durante el próximo año, hasta que vuelva a actualizarse.

Nueva ley de alquileres: puntos claves

Para repasar todo lo que marca la ley de alquileres 2021, tomamos algunos aspectos claves de la misma. 

Además de la actualización del valor de los alquileres que es de manera anual y de la extensión de dos a tres años del plazo mínimo de los contratos, el pago del mes de anticipo y el de garantía no podrán ser mayores al equivalente de un mes.

El reintegro de la garantía a partir de la nueva ley, debe hacerse en efectivo al momento de la restitución del inmueble y con el valor del último alquiler; las expensas extraordinarias estarán a cargo del propietario, mientras que el locatario deberá cumplir con aquellas que deriven de gastos habituales.

Por otro lado, se establece la obligatoriedad de declarar los contratos de locación ante la AFIP. Los propietario de un inmueble que se encuentre alquilado, deberán inscribirse en AFIP y cumplir con las obligaciones que corresponden como locador.

En cuanto a los pagos, según la ley de alquileres 2021, si es para vivienda no se puede pedir al inquilino:

* el pago de alquileres anticipados por períodos mayores a 1 mes;

* depósitos de garantía o exigencias asimilables mayor del importe equivalente al primer mes de alquiler;

* el pago de valor llave o equivalentes;

* la firma de pagarés o cualquier otro documento que no forme parte del contrato original.

El porqué de las subas

A partir de la ley de alquileres, existen dos puntos que para el sector inmobiliario explican los aumentos que se dan de manera permanente.

El primero tiene que ver con la actualización anual obligatoria del valor del alquiler y el índice de cálculo para ese aumento. Este índice está compuesto 50% por la evolución de los salarios (el índice Ripte) y 50% por la evolución de la inflación que mide el Indec (IPC).

Otro tema es que, durante mucho tiempo, con el congelamiento de los precios que se mantuvo durante la pandemia más los problemas macroeconómicos que se dieron en ese período, se fue creando un marco en contra que contribuyó a la suba de precios.

De esta forma, según algunos expertos del sector, con la ley lo que sube en realidad es el precio inicial, que venía cayendo mucho en los últimos años. Hoy un alquiler vale la mitad, en términos reales, que hace 12 años.

Oferta vs demanda

Si bien los precios de los alquileres no paran de aumentar, y la ley fue un tema clave para que se genere esta situación en el mercado, otro factor que afecta es la menor oferta.

A partir de la nueva ley de alquileres 2021, ante una baja de la rentabilidad, los propietarios optaron por sacar algunos de los inmuebles que tenían para alquilar y prefieren destinarlos a la venta.

Muchos de ellos están luchando también para sacar a los inquilinos morosos o que no quieren irse del departamento aún con el contrato finalizado, tarea que puede llevar hasta 18 meses, cuando hace unos años ese plazo era la mitad.

Este fenómeno se da desde que rige la nueva ley que prevé una sola actualización anual con un índice que elabora el BCRA y que está por debajo de la inflación.

Hay más cuestiones que los expertos critican de la ley de alquileres 2021 y que consideran clave en la suba de precios.

Los nuevos contratos hacen que los propietarios se cubran por posibles aumentos y pidan entre 30% o 40% para ingresar a una propiedad. Esto sucede porque los tres años de alquiler que prevé la ley, generan preocupación a la hora de celebrar un contrato, sobre todo porque contempla que el primer año no haya una actualización.

Necesidad de alquilar

Mientras que la nueva ley 2021 sigue creando complicaciones, desde la Federación de Inquilinos Nacional se explicó que alrededor de 3 millones de hogares no poseen vivienda propia, y que la mitad de los ingresos de esas familias se va en el pago de los alquileres.

En este escenario, y ante las dificultades para alquilar, se dice que lo mejor es volver a contratos de 2 años que regían antes de la ley, donde se pueda actualizar o indexar el precio todos los meses, acelerar el proceso de desalojo y dar de baja la obligatoriedad de registrar los contratos de alquiler en AFIP.

El mismo Colegio Profesional Inmobiliario de la Ciudad de Buenos Aires -CUCICBA- impulsó la presentación de un proyecto de ley en la Cámara de Diputados de la Nación para derogar dos puntos de la norma: la extensión de los contratos por tres años y la indexación con el índice del BCRA.

Alquileres en septiembre

Mientras el nuevo marco legal siga en pie, de acuerdo a la nueva ley de alquileres 2021, en septiembre, el ajuste que se realizó a los inquilinos que firmaron su contrato hace un año, fue de entre el 47% y 48%, de acuerdo al Índice de Contratos de Locación (ICL) que realiza el Banco Central, cuya obligatoriedad se introdujo en el mercado con la nueva ley de alquileres (27.551).

Solo este año, los avisos acumulan una suba del 31,6% en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires (CABA), por encima de la inflación, que fue del 25,3% en el primer semestre, según datos del Indec.

Desde el 1 de julio 2020, cuando empezó a regir la ley, hasta hoy, el índice pasó de 1 a 1,50. El dato es que el aumento anual de los alquileres se encuentra por debajo de la inflación -que acumula 51,8% según el último relevamiento del Indec- aunque por encima del aumento de los salarios.

Por otro lado, el ICL es la principal fuente de incertidumbre tanto para propietarios como para inquilinos y, a su vez, lo que impulsa la suba de los valores.

No hay certeza en ninguna de las partes de cuánto se va a pagar en los próximos 12 meses, dicen los expertos. La idea de que el índice perjudica a ambas partes se repite entre los referentes del sector.

Hoy no es posible evitar la pérdida de valor locativo porque si el departamento no se alquila en un mes, el propietario debe abonar todos los gastos de expensas e impuestos.

Más incrementos por zonas

Mientras que, a partir de la ley de alquileres 2021, alquilar un departamento de dos ambientes en la ciudad de Buenos Aires ya cuesta más de $40.000 por mes, las inmobiliarias explican que todas las zonas registraron un incremento en los precios mayor al 50%, no necesariamente los barrios más caros tuvieron las subas más altas, sino todo lo contrario: los inquilinos de los lugares periféricos fueron los que sintieron más el impacto en los bolsillos.

Los precios varían en los distintos barrios de la ciudad de Buenos Aires donde Puerto Madero es el más costoso y Liniers el más económico.

Sin embargo, las mayores variaciones interanuales con la ley de alquilers 2021 no se dieron en las zonas más caras o "densas", como Palermo y Recoleta: Villa Ortúzar (93,2%), Villa del Parque (91,8%) y Boedo (91,5%) fueron los que registraron las subas más altas. En el ranking, los siguen Coghlan (76,6%), Villa Urquiza (72,9%), Liniers (68%) y San Cristóbal (64,9%).

Para los brokers, hay un dato que podría llegar a explicar el panorama a partir de la nueva ley: la brecha entre la cantidad de departamentos en alquiler y venta que hay por barrio, ya que la proporción de avisos está desequilibrada.

La diferencia se acentúa aún más en barrios "periféricos" del Noroeste y Corredor Noroeste, como Saavedra, Villa del Parque y Coghlan y disminuye en las zonas más caras de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires (CABA) como Puerto Madero, Recoleta y Barrio Norte.

Costos barrio por barrio

De acuerdo a los datos del primer semestre, en Villa Ortúzar, que sufrió el mayor incremento interanual en el valor de los contratos, el precio promedio de un alquiler se ubicaba en torno a los $24.808 en julio del año pasado. Actualmente, un inquilino debe pagar $47.928 por el mismo inmueble. En esa zona, la proporción de avisos de alquiler sobre los de venta solo alcanza el 2%.

En Villa del Parque, segundo en el ranking de aumentos interanuales, un departamento pasó de costar $20.995 mensuales en julio de 2020 a $40.269 el mes pasado. Allí, solo el 3% de los avisos corresponden a ofertas de alquiler. El 97% restante, son publicaciones de unidades en venta. La misma proporción se observa en Boedo, donde una unidad se pagaba $19.438 hace un año. Esa cifra ascendió en julio a $37.230.

En Coghlan, solo el 2% de los avisos son de alquiler y, en Villa Urquiza, el 4%. En el primer barrio, el precio promedio mensual de un departamento era $24.997 en julio de 2020 y ahora asciende a $44.141. En el segundo, en tanto, un alquiler costaba $25.356 hace un año y $43.843 ahora.

Los mismos porcentajes se replican en Liniers (2%) y San Cristóbal (4%), donde un alquiler pasó de costar en un año $18.877 a $31.721 en el primer caso y $21.386 a $35.261 en el segundo.

El barrio que desencaja en el análisis es Puerto Madero: registró una de las subas interanuales más altas (58,2%), pero al observar la proporción de avisos, es el mejor posicionado en el ranking, con el 36% de oferta de alquileres.

* Para www.iprofesional.com