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Qué créditos hipotecarios ofrecen bancos para construcción y refacción de viviendas

ECONOMÍA 14/06/2024 Ignacio Raúl Carella*
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El boom de los nuevos créditos hipotecarios en UVA dinamizó el mercado inmobiliario y el sector de quienes buscan ampliar, construir o refaccionar sus hogares. Se estima que en tres semanas se desembolsarán más de 1.000 planes en todo el país, impulsando la actividad y brindando múltiples opciones a los propietarios para mejorar su calidad de vida.

El Banco Hipotecario fue el primero en lanzar los créditos, y ya van 16 en total: Nación, Ciudad, Supervielle, Galicia, Macro, Santander, BBVA, Brubank, Patagonia, Del Sol, ICBC, Bancor (Córdoba), Banco de Corrientes, Banco Provincia del Neuquén, y Credicoop, que fue el último. Todos ofrecen la compra de viviendas, pero no de construcción o ampliación.

Qué financiamiento ofrecen los bancos para construir y refaccionar

El Banco Hipotecario se destaca con propuestas para financiamiento en construcción y refacción. Javier Varani, gerente del Área de Relaciones Institucionales del Banco Hipotecario, explicó: "Los empleados en relación de dependencia, monotributistas y autónomos con un año de antigüedad pueden acceder a estos créditos. Es fundamental contar con un presupuesto de obra para el proyecto".

El banco financia hasta el 80% del valor de la vivienda para adquisición; 80% del presupuesto para construcción; 50% para terminación y 100% para ampliación, sin superar el 35% del valor de la garantía actual. Clientes que acrediten su salario en el banco accederán a tasas competitivas: UVA + 4,25% el primer año y luego 6,9%. "Los préstamos personales pueden llegar hasta $5.000.000 para construcción y $2.500.000 para ampliaciones", agregó Varani.

Los usuarios también podrán solicitar préstamos personales para equipar el hogar, obtener descuentos y cuotas en comercios adheridos, y contratar seguros para la protección del hogar.

Por su lado, el Banco Ciudad presenta soluciones integrales para diferentes necesidades habitacionales. Ofrece su préstamo hipotecario UVA, destinado a la adquisición, refacción, mejora y ampliación de viviendas, tanto permanentes como no permanentes, ubicadas en cualquier ciudad, partido o localidad donde el banco tiene presencia.

Pueden acceder a este crédito autónomos, responsables inscriptos, monotributistas y empleados en relación de dependencia que acrediten haberes en el banco o migren su plan sueldo al Banco Ciudad. Documentación requerida: título de propiedad, reglamento de copropiedad (si corresponde), planos municipales aprobados, escritura traslativa de dominio y planos de obras (en caso de mejoras).

En cuanto a la financiación, ofrece hasta $250.000.000 a plazos de hasta 20 años. Cubre hasta el 75% del valor de venta de la unidad y, para refacción, mejora y ampliación, hasta el 100% del presupuesto de obra, sin superar el 50% del valor de tasación del inmueble. Para cada $10 millones solicitados a 20 años en CABA, la cuota inicial es de $58.149. Si los ingresos suman $1.200.000, pueden acceder a un préstamo de $50 millones con una cuota inicial de 344.000 pesos.

Adicionalmente, si la vivienda se encuentra en el área céntrica porteña comprendida entre avenidas San Juan, Entre Ríos, Santa Fe, Leandro N. Alem y Paseo Colón, se accede a una tasa preferencial del 3,5% + UVA. En el resto de los casos, la tasa es del 5,5% + UVA.

Otra opción es la del Supervielle. Hernán Villegas, director de producto en esta entidad, señaló que los préstamos hipotecarios del banco están destinados a quienes deseen adquirir una vivienda permanente o no permanente, o bien ampliar o refaccionar su propiedad.

Para solicitarlo hay que demostrar tener relación de dependencia, ser monotributistas o autónomos. La edad para solicitarlo es de 18 a 65 años (cancelación hasta 75 años) y el ingreso mínimo necesario que para ampliación, refacción o mejora es de $450.000. Se puede sumar ingresos con tu cónyuge, concubino/a o padres.

"Las consultas, tanto para compra como para refacción o ampliación, están siendo muy altas: al momento tenemos 9.200 solicitudes concretas de inicio de trámite y ya tenemos en gestión más de 2.000 préstamos, de los cuales aproximadamente un 90% son para compras y el resto para refacción o ampliación", detalló Villegas.

La diferencia en los créditos del Supervielle para compra de vivienda y para ampliación o refacción radica en los ingresos mínimos y los límites de financiación. Para adquisición, se financia hasta el 80% de la tasación con un plazo máximo de 360 meses; para ampliación, hasta el 60% con un plazo de 240 meses; y para refacción, hasta el 50% con un plazo de 120 meses.

Villegas agregó: "Un beneficio diferencial de Supervielle es la cuota más baja del mercado con UVA + 4% el primer año y luego 5% para quienes depositan su sueldo en el banco, sin límite de monto".

Cómo aprovechar la plata prestada por el banco

Es importante señalar que estos créditos solo aplican para propiedades que posean escritura, quedando excluidos los emprendimientos en pozo o en proceso de construcción. Anabela Santos, empresaria y socia de InArch, explicó que algunos bancos están estudiando alternativas para extender líneas de crédito a proyectos en construcción. "De concretarse, esto sería un enorme impulso para el sector y la sociedad, ya que la construcción es un gran motor del mercado laboral", enfatiza.

Para utilizar el dinero del crédito de manera eficiente, es crucial una planificación detallada. Según Santos, "elaborar un presupuesto que contemple todos los aspectos de la obra, involucrar a profesionales calificados y mantener un seguimiento riguroso de los costos son pasos fundamentales."

Recomienda acopiar insumos de mayor valor al inicio para evitar variaciones de precio y mantener una reserva para costos imprevistos. Enfocarse en mejoras que incrementen el valor de la vivienda y la calidad de vida, como refaccionar baños o cocinas (valor actual $6.000.000, dependiendo de los materiales).

La decisión entre construir una nueva parte o refaccionar depende de varios factores: si se necesita más espacio o si una remodelación es suficiente. Considerar el impacto en el valor de la propiedad, permisos municipales y plazos de ejecución es crucial. "La prioridad determinará la opción a tomar, evaluando costos y beneficios a largo plazo", explicó Santos.

Desde el segmento sostienen que al planificar una ampliación o refacción de una vivienda mediante un crédito, es fundamental considerar varios aspectos arquitectónicos importantes. La arquitecta Myriam Heredia subrayó que "es crucial tener en cuenta el diseño y la funcionalidad, asegurándose de que el nuevo espacio sea coherente con el estilo arquitectónico existente y que satisfaga las necesidades del usuario".

Aconsejó informarse sobre normativas locales, seleccionar materiales de alta calidad y contratar profesionales calificados para evitar problemas futuros. "Un arquitecto -asegura- optimiza el uso del crédito para mejoras eficientes y sostenibles. Guía desde el diseño hasta la selección de materiales". También subraya la importancia de gestionar el proyecto dentro del presupuesto y cronograma.

Para decidir entre construir una nueva parte o refaccionar, es vital considerar las necesidades del usuario. Si se necesita más espacio, una ampliación podría ser mejor; si se requieren actualizaciones, una refacción es más adecuada.

Algunas personas pueden reemplazar aberturas como puertas y ventanas, cambiar calderas, tanques de agua, o añadir materiales sustentables. Otros, sumar un dormitorio más, un espacio para trabajar o un quincho en el fondo o en la parte posterior de una construcción existente.

Actualmente, el costo de construcción supera los u$s600 por m2 para reciclar un living o instalar listones de PVC por humedad. Si se opta por reemplazar un portón corredizo de acero para el garaje, hay que disponer de más de $800.000. Pintar todo el hogar con tres dormitorios, incluyendo materiales y mano de obra, demandará cerca de 1.000.000 pesos.

"Evaluar bien la necesidad es clave para destinar adecuadamente los fondos del crédito hipotecario", concluyó Heredia.

* Para www.iprofesional.com

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