Departamentos usados, chau "regateo": por qué los dueños ya no están tan apurados en vender

El mercado inmobiliario porteño cerró 2024 con una suba interanual del 11,7% en los precios de cierre de los departamentos usados, según el Relevamiento de Operaciones Inmobiliarias (ROI) elaborado por Selectia. Se trata del mayor incremento en seis años, luego de un período prolongado de bajas.

Aunque los valores continúan 36,1% por debajo del pico de 2019 en términos reales —ajustados por la inflación de Estados Unidos—, el alza marca un giro en la tendencia que había caracterizado al sector desde la devaluación de 2018 y las posteriores restricciones cambiarias.

"La recuperación comenzó en 2023, cuando los precios dejaron de caer, pero 2024 fue el año en que el metro cuadrado empezó a recomponerse con fuerza", explicó Fabián Achával, CEO de Fabián Achával Propiedades y miembro de Selectia. "Si se mantiene la estabilidad macroeconómica, en especial la cambiaria, los precios podrían continuar esta trayectoria".

El informe ROI, que reúne información provista por 26 inmobiliarias de la ciudad de Buenos Aires, también señaló que los niveles de negociación se redujeron. En el cuarto trimestre de 2024, los compradores lograron una rebaja promedio de 5,7% respecto al último precio publicado, un margen inferior al del trimestre anterior y al registrado en los años de mayor retracción del mercado.

Esta disminución del "regateo" sugiere un mayor alineamiento entre las expectativas de vendedores y compradores, y refleja un mercado más dinámico y menos presionado por la urgencia.

Apalancamiento de los créditos hipotecarios

Uno de los factores que contribuyó a dinamizar las operaciones fue el regreso del crédito hipotecario. Aunque su peso sigue siendo limitado —apenas 10% de las transacciones del segundo semestre se realizaron con préstamos UVA—, la reaparición de líneas activas marcó un cambio respecto a años anteriores.

"El crédito volvió a ser una herramienta, pero aún lejos de lo que representó en la era de Mauricio Macri. Para que pueda tener un impacto más profundo, los bancos necesitan más liquidez y un mercado secundario para descargar carteras. Eso permitiría bajar las tasas y ampliar el acceso", señaló Achával.

Los departamentos más buscados y vendidos

El tipo de departamento más vendido fue el de 3 ambientes, con el 30% del total de operaciones realizadas durante el año. Le siguieron los departamentos de 2 ambientes (25%) y los de 4 ambientes (22%). En contraste, los monoambientes y las unidades de 5 ambientes o más concentraron una menor porción del mercado, con el 11% y el 12%, respectivamente.

"El 3 ambientes siempre fue el tipo de vivienda más demandada para la compra porque responde a una conformación familiar tipo, es decir, el matrimonio con al menos un hijo o la pareja recién casada", explicó Soledad Balayan, de Maure Inmobiliaria y miembro de Selectia.

Y agregó: "También ocurre que hay un segmento que quiere achicarse porque vienen de departamentos grandes, sus hijos ya dejaron el hogar y están interesados en esta cantidad de ambientes como nuevo hogar".

El tamaño promedio de los departamentos de 3 ambientes vendidos en 2024 fue de 85 m2, incluyendo superficies descubiertas. En cuanto a los precios, Balayan detalló que "los valores sin cochera en buenas zonas como Palermo, Núñez, Almagro, Flores, Caballito o Belgrano oscilan entre u$s120.000 y 160.000 dólares.

Son departamentos que, si están en buen estado, en pisos altos, con balcón, luminosos y en edificios bien mantenidos, pueden haber sido los que más subieron de precio". Además, indicó que son muy buscados por usuarios finales, especialmente por quienes compran su primera vivienda o buscan ampliarse tras un cambio familiar.

Características de los departamentos más vendidos

Según el informe ROI, el 68% de los departamentos vendidos contaban con balcón, el 62% estaban al frente y el 69% se encontraban vacíos al momento de la operación. Este último dato es relevante porque indica una mayor predisposición de los compradores por unidades listas para ser ocupadas, lo cual también puede estar vinculado al hecho de que el 78% de las propiedades vendidas no contaba con amenities. La funcionalidad, la inmediatez de uso y la eficiencia en los gastos comunes parecen imponerse frente al atractivo de los servicios compartidos.

El 65% de las operaciones se concretó sin cochera, y solo un 11% de los departamentos vendidos tenía una vista considerada única. Apenas un 11% correspondía a unidades en edificios torre, lo cual confirma que las propiedades entre medianeras continúan dominando el segmento de usados. En el caso específico de los 3 ambientes, los más vendidos fueron sin cochera y al frente, según los datos del ROI.

Respecto del perfil del comprador, el 89% de las operaciones tuvo como objetivo la vivienda propia. El segmento inversor quedó relegado al 11%. Balayan señaló que "el inversor en gran proporción se inclina por departamentos más chicos, prefieren los 2 ambientes o los monoambientes, ya que el 70% de la demanda de alquiler va hacia esos dos segmentos. En cambio, los 3 ambientes amplios suelen ser el objetivo de quienes buscan su primera vivienda o están esperando su primer hijo".

Vendedores ya no están tan apurados

El informe también relevó datos sobre el comportamiento del mercado en cuanto al encadenamiento de operaciones. Durante el cuarto trimestre de 2024, el 24,6% de los compradores declaró haber vendido un inmueble previamente para financiar la compra, mientras que el 24,9% de los vendedores manifestó intención de reinvertir en otra propiedad. Esta dinámica muestra un "efecto multiplicador" que, pese a la caída de años anteriores, aún se mantiene elevado. Más de un tercio de las operaciones se vinculan con otras, generando un flujo continuo de compraventas dentro del sector.

Otro indicador relevante es el del "apuro" en la venta. Según el ROI, solo el 16% de los vendedores manifestó urgencia en cerrar la operación. Es el porcentaje más bajo de los últimos tres años y puede explicarse por la recuperación del valor de los inmuebles, que permitió a muchos propietarios evitar liquidar a precios de remate.

Por otro lado, los datos del ROI muestran que la mayor parte de las operaciones con crédito hipotecario durante 2024 se concentró en unidades de 4 y 3 ambientes. "Es probable que si el crédito se toma para compra de primer vivienda, sea dirigido a los 3 o 4 ambientes chicos", señaló Balayan.

De cara a 2025, las proyecciones están atadas a variables macroeconómicas clave. La estabilidad del tipo de cambio, la evolución de los ingresos en dólares y la continuidad de políticas de crédito serán factores determinantes. "Si no hay sobresaltos y el mercado financiero acompaña, podríamos ver un nuevo año de recuperación, aunque con una curva más moderada", concluyó Achával.

* Para www.iprofesional.com